ИНВЕСТИРОВАТЬ В НЕДВИЖИМОСТЬ

Инвестирование в недвижимость становится все более популярным и все более доступным частным инвесторам благодаря закрытым паевым инвестиционным фондам недвижимости. О том, чем в первую очередь обусловлен такой интерес и как в целом функционируют фонды недвижимости, нам рассказал Олег Зуев, начальник отдела продаж ЗПИФН УК «Брокеркредитсервис». - Сегодня на фоне нестабильной ситуации на международный фондовых рынка, а также на фоне кризиса ликвидности, особый интерес инвесторы, в том числе пайщики фондов, проявляют к инвестированию в недвижимость. Интерес этот вызван, прежде всего, тем недвижимость в настоящее время стабильно растет в цене. И даже несмотря на то, что прибыльность инвестиций в недвижимость сейчас несколько снизилась, она все равно находится на весьма и весьма привлекательном уровне. Конечно, рост цен во многом зависит от региона. Крупные управляющие компании, в том числе и БКС, стараются выбирать для инвестирования те регионы, в которых имеется наибольший потенциал роста. На сегодняшний день средний общий темп роста цен на недвижимость составляет 1-2% в месяц, то есть примерно на уровне инфляции. При таком росте стоимости можно стабильно получать доходность на уровне 12-20% годовых. Но это средний показатель по рынку. Доходность, которую могут приносить отдельные конкретные объекты недвижимости может быть значительно выше, до 50-70% годовых. Кроме того, недвижимость справедливо считается достаточно надежным активом, зачастую ей не свойственны большие колебания в стоимости. То есть соотношение риска и доходности при инвестировании в недвижимость наиболее приемлемое для тех инвесторов, которые не намерены извлекать из вложений сверхприбыли, но заинтересованы в сохранении и приумножении своих капиталов темпами, которые выше, чем инфляция. Спрос на продукт закрытых паевых инвестиционных фондов, которые инвестируют именно в недвижимость, особенно активизировался в последние несколько месяцев. Средства в закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) вкладываются только на этапе его формирования. Затем фонд «закрывается» и работает несколько лет. Срок прописан в правилах доверительного управления. После того, как истекает срок действия договора доверительного управления, , фонд расформировывается, имущество Фонда продается, деньги, полученные от продажи имущества идут на погашение обязательств Фонда и выплату денежной компенсации пайщикам. Зачастую, ограниченная ликвидность паев ЗПИФов является препятствие для приобретения пая рядовыми инвесторами. В отличие от открытых ПИФов, где инвестор может в любой рабочий день купить/погасить паи, ЗПИФы лишены этой возможности. Однако есть ряд способов повышения ликвидности паев ЗПИФов, например, вывод паев на биржу, организация приема встречных заявок на продажу/покупку, использования услуг маркет-мейкеров и т.д. Экономически обоснованно и эффективно создавать Закрытые фонды недвижимости как правило, для последовательной реализации нескольких строительных проектов подряд , реинвестируя средства из проекта в проект по мере их реализации. Важным преимуществом ЗПИФов недвижимости является его особый юридический статус и налоговые преференции, вытекающие отсюда. Операции с имуществом ЗПИФа внутри фонда не облагаются налогом на прибыль, что позволяет существенную часть прибыли капитализировать. Доходность подобных инвестиций фактически целиком и полностью зависит от выбора объекта недвижимости, в который вкладываются средства пайщиков, который осуществила управляющая компания. Поэтому этот выбор производится очень тщательно: управляющая компания осуществляет мониторинг строительного рынка, анализирует текущую ситуацию, выделяет сегменты с наибольшим потенциалом роста а затем уже выбирается конкретный объекты недвижимости. Как правило, это жилая недвижимость, чаще всего в центральной части города. При этом выбор зависит, конечно, от застройщика и проекта, которые анализируется по многим параметрам. Конечно, всегда есть вероятность того, что застройщик окажется недобросовестным, либо возникнут какие-либо другие причины, по которым окончание строительства затянется или окажется сорванным. Управляющая компания, которая берет на себя все риски, связанные с инвестированием в недвижимость, всегда старается их минимизировать путем многоуровневой и тщательной проверки застройщика. Управляющие компании работают, как правило, с крупными строительными компаниями, хорошо зарекомендовавшими себя на рынке, имеющими хорошие оборотные средства и минимальные сроки просрочки объектов. После того, как выбор сделан, управляющая компания ,действуя в качестве доверительного управляющего фондом, заключает договор долевого участия за счет средств фонда, Требования к застройщику: 1. инвестиционный договор может быть заключен с застройщиком, который обладает вещным правом или правом аренды на земельный участок, выделенный в установленном порядке для целей строительства, и имеет разрешение на строительство на указанном земельном участке. Или 2. Застройщиком, имеющим разрешение на строительство объекта на земельном участке (земля принадлежит иному лицу, скорее всего инвестору/соинвестору) Требования к предмету договора: Наличие: 1. обязанности Управляющей компании Д.У. ЗПИФа недвижимости участвовать в финансировании строительства объекта 2. обязанности застройщика передать в состав ЗПИФа построенный объект (либо помещение в объекте, долю в праве собственности на этот объект) и использовать средства исключительно для строительства объекта. Работа фонда с данным активом сводится к заключению сделки по уступке прав требования из соответствующего инвестиционного контракта с включением (при покупке) специальных условий в действующий контракт. Управляющая компания может продавать уже как готовый объект, на который есть свидетельство собственности, так и договор долевого участия путем переуступки уже конечному покупателю. Вот таким образом, в целом, работают фонды недвижимости. Записал Евгений Ющенко, «Время денег»