| АЛЕКСАНДР СЕМЕНОВ: «Я работаю для того, чтобы Новосибирск стал лучше» |
|
Интервью с Генеральным директором компании «СИТЕХ-Жилстрой»
Генеральный директор компании «СИТЕХ-Жилстрой», входящей в Группу компаний «СИТЕХ», Александр Сергеевич Семенов родился в 1961 году. В 1964 году его семья переехала в Новосибирск, и именно наш город он считает своей настоящей родиной. «Я чувствую себя коренным новосибирцем, - говорит он. - Я мыслю как житель этого города и работаю для того, чтобы Новосибирск стал лучше. И горжусь этим!» - Александр Сергеевич, у вас два высших образования – инженер-механик и экономист. И тем не менее вы работаете в строительной отрасли... - Да, действительно, по образованию я не строитель и в строительстве работаю всего 10 лет. Моя профессиональная деятельность была довольно разнообразной, и так сложилось, что в 1998 году я пришел работать в строительную компанию на должность заместителя директора по экономике и финансам и отработал в ней пять лет. Компания успешно занималась и продолжает заниматься сейчас строительством жилых домов, по своей структуре и организации она несколько похожа на компанию «СИТЕХ». За эти годы я основательно изучил особенности строительного производства, наработал связи с другими строительными, финансовыми организациями, с представителями власти. Мое базовое инженерное образование позволило мне достаточно быстро вникнуть в суть строительного процесса, разобраться практически во всех его тонкостях. В 2003 году я был приглашен в Группу компаний «СИТЕХ» для участия в разработке проекта микрорайона «Акатуйский». Через два года я возглавил эту работу, а в конце 2006 года стал директором компании «СИТЕХ-Жилстрой». Сегодня в строительном процессе темных пятен для меня практически нет. 10 лет – это вполне достаточный срок, чтобы досконально разобраться в деле, которым занимаешься, тем более, если заниматься им увлеченно. - Расскажите, как возник и создавался проект микрорайона «Акатуйский»? - В период до 2003 года корпорация «СИТЕХ» позиционировала себя, в первую очередь, как крупная региональная строительная организация, занимающаяся строительным подрядом. Успешно развивались и такие направления, как проектирование, инженерные системы, специальные строительные работы, но жилищного строительства, в котором «СИТЕХ» бы выступал застройщиком и заказчиком, не было. Эта идея возникла у президента ГК «СИТЕХ» Н. И. Иноземцева в 2002 году, и с тех пор она последовательно воплощается. Для работы над проектом была собрана группа серьезных специалистов, которая в течение ряда лет разработала этот проект и придала ему законченный вид. Проект застройки микрорайона прошел согласование на разных уровнях, в том числе утверждение на градостроительном совете г. Новосибирска, государственную вневедомственную экспертизу и получил разрешение на рабочее проектирование и строительство в мэрии. - Чем были вызваны трудности с согласованием и утверждением проекта? - Инвестиционный контракт с мэрией г. Новосибирска был подписан только в 2004 г. Далее мы скрупулезно работали над проектом застройки, получением технических условий на технологическое присоединение объектов строительства, землеотводом. Мы стали первой в городе строительной организацией, которая разделила запроектированный участок на группы территорий и стала получать землю под строительство по частям. - Почему было принято именно такое решение? - Это было сделано с той целью, чтобы в дальнейшем избежать проблем с передачей в собственность земли после застройки участка. Ведь по земельному законодательству, после сдачи жилого дома в эксплуатацию весь земельный участок передается собственникам жилья. Возникает закономерный вопрос: жильцам каких домов должны принадлежать находящиеся между домами коммуникационные коридоры, бульвары, улицы и так далее? А учитывая стремление людей отгораживать принадлежащие им территории, можно представить себе, как выглядел бы микрорайон из 22 жилых домов. Поэтому по итогам нескольких совещаний с ответственными работниками мэрии было принято решение о целесообразности разделения территории строительства на отдельные жилые группы по 3 – 4 жилых дома. Позднее выяснилось, что если не разделить общую территорию на несколько, мы не сможем даже зарегистрировать договор аренды! Потому что земельный участок на момент регистрации должен быть освобожден от всех инженерных коммуникаций, которые по новому законодательству являются объектами недвижимости, а также всех остальных объектов и строений, которые на нем находятся. Таким образом, разделив участок на несколько территорий, мы смогли оставить в распоряжении мэрии пространство между запроектированными жилыми кварталами, по которому проходят линии электроснабжения, принадлежащие различным потребителям и собственникам. А поскольку эти объекты еще советских времен, большинство из них не зарегистрированы надлежащим образом. В итоге мы получили полезный опыт проектирования и межевания земли, который теперь можно транслировать на создание других крупных жилых комплексов. - В чем состоят преимущества жилых комплексов против точечной застройки? - В экономике есть такое понятие, как экономия на масштабах. Любой бизнес-проект, в том числе и строительный, должен быть рассчитан с точки зрения экономичности и эффективности. Многие строители вам скажут, что затраты на выкуп земли, на инженерные сети составляют 30-40% стоимости конечного продукта, то есть квадратного метра. В случае нашего проекта мы не набираем более 11% стоимости всех сетей и сооружений в цене конечного продукта. То же касается стоимости земли. Жилой микрорайон запроектирован на территории 31,7 га, а площадь застройки жилых кварталов составляет около 15 га, то есть менее 50% запроектированной территории. Это и есть экономия на масштабах, которая позволяет нам в конечном итоге избежать лишних затрат, повышающих стоимость квадратного метра. Это важно, поскольку мы строим жилье эконом-класса, где очень высока ценовая конкуренция. Именно поэтому при проектировании и строительстве нам необходимо совмещать необходимую и достаточную комфортность жилья с его относительно невысокой стоимостью. По нашему опыту могу сказать, что наибольшим спросом пользуются небольшие, но достаточно комфортные и недорогие квартиры. Это самый востребованный сегодня тип жилья. У нас нет однокомнатных квартир по площади более 36 кв. м, площадь двухкомнатных квартир 48-52 кв. м, трехкомнатных - 63-65 кв. м. Такие квартиры дешевле оттого что они небольшие. Они всегда должны быть с кухней не менее 8 кв. м, с раздельным санузлом, остекленной лоджией или балконом и с недорогой, но полной и качественной отделкой. Это привычные большинству наших горожан квартиры, в которых устранены ошибки советского массового домостроения. - Но ведь и спрос на так называемое элитное жилье возрастает? - Это не совсем так. Элитное жилье находится в ценовой категории от 75 тысяч рублей за кв. метр и выше. Такого жилья у нас в городе строится не более одного процента от общего количества. Элитное жилье у нас есть и оно востребовано определенной категорией состоятельных граждан. Такие квартиры расположены, как правило, в центральной части города, а значит, они заведомо намного дороже. Во-первых, земля в центре дороже, а во-вторых, туда очень сложно проложить инженерные коммуникации – центр заполнен практически до отказа. И, наконец, поскольку эти квартиры могут позволить себе купить очень состоятельные люди, то к ним предъявляются повышенные требования с точки зрения комфортности, площадей, отделки, вентиляции и кондиционирования, сервиса и безопасности. Все это приводит к существенному удорожанию. Более востребованы квартиры стоимостью от 50 до 74 тысяч рублей за квадратный метр. Таких квартир в городе строится примерного треть от общего объема, наибольшее количество - в Заельцовском и Центральном районах. В ценовой категории менее 50 тысяч рублей за кв. метр в Новосибирске строится 65% жилья. - Как бы вы оценили темпы, объемы и качество строительства жилья на сегодняшний день в Новосибирске? - С 2000 года положительная динамика налицо. Строительная отрасль, как и наша экономика в целом, сейчас на подъеме. В 2007 году в Новосибирске было сдано чуть менее миллиона квадратных метров жилых площадей, поэтому выбор у потребителя есть. Мы все работаем в условиях достаточно жесткой конкуренции. Что же касается качества строительства, то и оно, безусловно, выросло. Во-первых, растет профессиональный уровень проектировщиков и строителей; во-вторых, все большее количество домов сдается с полной внутренней отделкой; в-третьих, серьезное внимание уделяется качеству и экологичности строительных материалов. В качестве примера могу привести используемый нами ячеистый бетон – относительно недорогой, но очень экологичный материал, позволяющий дому «дышать». Что касается цен на жилье в Новосибирске, то их рост связан, прежде всего, с благоприятной макроэкономической ситуацией в стране и ростом доходов населения. И эта увеличивающаяся масса денег «давит» на количество предлагаемого товара, в данном случае, квартир. Жилье уже стало привлекательным средством инвестирования. Я бы выделил новую тенденцию на рынке первичного жилья: общий уровень развития экономики и возрастающая потребность в качественной продукции массового промышленного производства стала диктовать совершенно нормальную в прежние годы ситуацию, когда предприятия вынуждены стараться удерживать на производстве квалифицированных рабочих и инженерно-технический персонал. А чем можно работника привлечь и удержать? Лучше способа, чем предоставление ему служебного жилья или покупки жилья на льготных условиях, до сих пор никто не придумал. Узкий пласт топ-менеджеров, которые получают реально большие деньги, сами способны позаботиться о себе и выбрать жилье по своим потребительским предпочтениям. Но есть широкий класс рабочих, специалистов уникальных специальностей. Поэтому собственники и руководители крупных компаний всерьез задумываются над тем, чтобы вкладывать деньги именно в жилье. В первую очередь, относительно недорогое и качественное. - Александр Сергеевич, позвольте в конце беседы вопрос к вам как к жителю Новосибирска, а не как к строителю: нравится ли вам современный архитектурный облик нашего города? - Сложный вопрос. Это тема для серьезного градостроительного круглого стола. Местами – да. Мне симпатично, что современная новосибирская архитектура стремится к разнообразию, к красоте, что облик города улучшается. Но не со всеми архитектурными решениями я однозначно согласен. И думаю, что все-таки именно как строитель я могу положительно повлиять на облик любимого города. Евгений Ющенко, «Время денег» |
