ПЕРЕКРЕДИТОВАНИЕ. Играем на понижение

Самые первые ипотечные кредиты жители нашего города смогли получить несколько лет назад под непомерно высокие по сегодняшним меркам процентные ставки 17-19% годовых. Сейчас ставки в среднем составляют 11-12%. В связи с этим не так давно банки один за другим стали предлагать своим клиентам услуги перекредитования, то есть досрочного погашение существующего кредита за счет нового кредита, выдаваемого на более выгодных для заемщика условиях. (Некоторые банкиры также называют данную услугу рефинансированием. Хотя ранее это слово обозначало несколько иной процесс, а именно восстановление кредитоспособности кредитного учреждения посредством перепродажи ранее выданных ипотечных кредитов, - сейчас это различие практически стерто). Успешное перекредитование – это хорошая возможность для заемщика значительно улучшить условия кредита, например, уменьшить переплату за жилье, купленное в ипотеку, за счет снижения процентной ставки по кредиту, уменьшить срок кредитования или ежемесячный платеж по кредиту. На вопросы редакции, связанные с некоторыми практическими аспектами этой банковской услуги, ответила Наталья Макарова, директор по ипотечному кредитованию новосибирского филиала ОАО «Альфа-Банк». - Какова процедура перекредитования? Что требуется от заемщика? - Для того, чтобы произвести перекредитование, заемщику необходимо, в первую очередь, обратиться в банк, в котором он намерен получить новый кредит и подать соответствующее заявление. Учитывая тот факт, что из-за определенных технологических сложностей, связанных с предоставлением данной услуги, пока далеко не все банки идут на перекредитование, и не по каждому кредиту оно возможно, предварительно следует выяснить, осуществляет для данный банк эту процедуру и возможно ли получить новый кредит на гашение имеющегося именно в вашем случае. Следующий шаг в процедуре – это сбор и предоставление в банк необходимых документов. Список документов будет практически таким же, как при первичной выдаче кредита, но к нему будут добавлены документы по уже имеющемуся кредиту. Как правило, сбор необходимых документов не вызывает больших сложностей, заемщик волне в состоянии это сделать. Но если вдруг возникают проблемы с предоставлением документов по текущему ипотечному кредиту, т. е. банк, который выдал первый кредит не предоставляет необходимые справки, мы помогаем заемщику – сами связываемся с сотрудниками этого банка, запрашиваем нужные документы, обрабатываем их и принимаем к рассмотрению. После того, как собран полный пакет документов, банк переходит к рассмотрению заявки на выдачу нового ипотечного кредита. Обращаю внимание, что при перекредитовании заемщику вновь придется подтвердить свою плетежеспособность. Для этого нужно будет подготовить две справки о доходах – по форме 2-НДФЛ и по форме банка. Форма 2-НДФЛ при подтверждении дохода является обязательной в силу того, что она подтверждает официальное трудоустройство заемщика и законность действий его работодателя. Минимальная сумма дохода в данной форме должна быть указана не меньше прожиточного минимума, на это сейчас обращают внимание все ведомства и структуры фискального характера деятельности. Однако, как правило, банки принимают к расчету то, что указано в справке по форме банка. Сомнения в платежеспособности клиента могут повлечь за собой отказ в перекредитовании. Дело в том, что бывают такие ситуации, когда уже после того, как заемщику был выдан первый ипотечный кредит, он сменил место работы и доход, который может подтвердить его работодатель, снизился. Соответственно, в такой ситуации заемщик не сможет показать банку сумму необходимую для принятия положительного решения по перекредитованию, даже если его реальный доход остался на прежнем уровне либо даже увеличился. Причиной отказа может также послужить и неблагоприятная кредитная история заемщика – наличие просроченных платежей по имеющимся кредитным обязательствам, имеющиеся скрытые кредиты и так далее. Заявка на перекредитование рассматривается в течение пяти-семи рабочих дней. И в случае принятия положительного решения оформляются кредитно-обеспечительные документы и выдается новый кредит. Также нужно отметить, что банк вам может предложить бОльшую сумму кредитных средств, чем сумма задолженности по первому кредиту сумму. В случае, если размер нового кредита не превышает размер погашаемого кредита, новый кредит безналичным путем направляется в счет погашения имеющейся задолженности. Если сумма нового кредита больше (часто заемщики берут деньги и на гашение существующего кредита, и, например, на ремонт помещения, приобретенного в ипотеку), то тогда кредит разбивается на две части: часть направляется на гашение задолженности по первоначальному ипотечному кредиту, а оставшиеся деньги выдаются на нужды заемщика. Но забрать их заемщик может только после регистрации обременения в пользу банка, выдающего новый кредит. Все процедура перекредитования в настоящее время занимает порядка 35-40 календарных дней. - Какие существуют ограничения при перекредитовании? - Сейчас мы работаем практически со всеми банками, выдававшими ипотечные кредиты 2-3 года назад. Исключение составляют только те банки, которые выдавали кредиты по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). При перекредитовании таких кредитов возникают определенные сложности, связанные, прежде всего, с юридическими и техническими формальностями, нежели с самими заемщиками, их платежеспособностью или состоянием текущей задолженности. Дело в том, что по стандартам АИЖК срок подачи документов на снятие обременения с квартиры составляет 30 дней с момента полного исполнения обязательств по кредиту. Срок снятия обременения в Управление Федеральной регистрационной службы (УФРС) может составлять еще до 30 дней. Таким образом, физически снятие обременения занимает около двух месяцев. Для нас это недопустимо длительный срок. Ни один банк не готов держать у себя необеспеченные кредиты в течение столь долгого времени. Таким образом, осуществлять перекредитование кредитов, выданных по стандартам АИЖК, целесообразно именно в тех банках, которые работают по этим стандартам в настоящее время. - Какие расходы несет заемщик при перекредитовании? - Во-первых, это расходы по оценке имущества, которые при перекредитовании возникают заново. Это связано с тем, что те данные, которые имеются на момент выдачи первого кредита, утрачивают свою актуальность. Также вновь возникают расходы по страхованию. Но если страхование осуществляется в страховой компании, которая является партнером банка, то есть возможность перенести оплату страховой премии с имеющегося кредита на новый, доплатив разницу, если возникает увеличение суммы кредита. В противном случае можно обратиться в компанию, которая страховала по предыдущему кредиту и, расторгнув договор страхования, получить оставшуюся часть денег от пересчета страховых премий при расторжении договора. Что касается нотариальных услуг, то на сегодняшний день они не требуются, за исключение тех случаев, когда необходимо согласие супруга заемщика на залог. - Какой процент от суммы сделки могут составить расходы на перекредитование? - Расходы по переоформление будут в пределах 2-2,5% от суммы сделки. В том числе это комиссия за выдачу кредита, в нашем банке она составляет 0,9% от суммы кредита, чуть больше 1% за страховку. Оценка имущества стоит 2500 рублей, это фиксированная сумма, и порядка 1000 рублей стоит снятие с квартиры обременения и наложение нового обременения, т. е. регистрация сделки. Если возникают расходы по сейфовой ячейке (она нужна для хранения оставшейся суммы денег, выдаваемой на другие нужды заемщику), то они составят около 500 рублей. Итого по совокупности расходы составят 2-2,5%, поэтому мы говорим, что при перекредитовании разница между ставкой по действующему кредиту и ставкой, которую заемщик получит по новому кредиту должна быть 2-2,5%. Тогда это целесообразно и экономически выгодно. - Можно ли при переоформлении изменить количество созаемщиков или собственника жилья? - Количество созаемщиков поменять можно. И такие ситуации возникают довольно часто, когда после того, как был взят первый кредит, например, один из супругов устроился на работу. Тогда при перекредитовании можно оформить кредит на двух созаемщиков, а не на одного, как было при выдаче первого кредита. А вот изменить собственника жилья, к сожалению, практически невозможно, поскольку изменение режима собственности определяется на основании определенных юридических документов- это либо соглашение о разделе имущества, либо переход по сделке дарения и так далее. Но это возможно только в пределах действующего кредитного договора и с согласия залогодержателя. То есть продать ипотеку практически невозможно? - А вот продать ипотеку возможно. Технологии продаж квартир с обременением есть. Юридически ничего сложного здесь нет. В этом случае покупатель жилья должен быть извещен, что данная квартира продается с обременением, это прописывается в договоре купли-продажи, а банк, который выдавал кредит, извещается, что кредит будет погашен досрочно. Регистрация прав собственности нового владельца займет некоторое количество времени, которое потребуется для того, чтобы снять с квартиры обременение и выдать новое свидетельство, зарегистрировав сделку. Чуть более сложной является техника продажи ипотечных квартир в новую ипотеку. - Что выгоднее при перекредитовании – сократить срок кредитования, снизить процентную ставку или уменьшить ежемесячный платеж? Это будет зависеть от конкретной программы банка, который будет осуществлять перекредитование. В некоторых банках процентная ставка зависит от срока, на который выдается ипотечный кредит. Таким образом, чем больше срок кредитования, тем больше ставка. Есть банки, которые в большей степени привязаны к первоначальному взносу. Тогда процентная ставка варьируется в зависимости от того, какое соотношение составляет доля кредитных и собственных средств. Но в любом случае, уменьшать ежемесячный платеж, не меняя при этом срока кредитования практически всегда не имеет смысла. Разница, скорее всего, окажется очень незначительной. Гораздо интересней будет как раз оставить размер платежа на прежнем уровне, но при этом значительно сократить срок кредитования. - Приведите пример успешного перекредитования. Например, один из первых кредитов, который мы перекредитовали. Он был выдан достаточно давно, больше двух лет назад под 17% годовых. Его сумма составляла порядка 900 тысяч рублей. На момент подачи заявления на перекредитования остаток ссудной задолженности составлял около 500 тысяч. В результате перекредитования заемщик получил новый кредит под 12,2% годовых. При этом сумма кредита было увеличена до 1 миллиона рублей. Часть этой суммы была направлена на погашение имеющегося ипотечного кредита, а остаток был выдан замщику, который с помощью этих кредитных средств погасил также и две другие задолженности – автокредит и потребительский кредит. Остаток средств после этих выплат был использован заемщиком для ремонта квартиры, которая была в залоге. - Сейчас на рынке много ипотечных брокеров. Занимаются ли брокеры перекредитованием? Самостоятельно осуществить процедуру перекредитования ипотечный брокер не сможет. Но подобрать подходящий для заемщика вариант, скорее всего, окажется в состоянии. Брокер поможет заемщику собрать все документы на кредит, подать заявку, получить кредитное решение. Исключение может стать только справка из банка, выдавшего первый кредит, о состоянии текущей задолженности. Но это может зависеть от лояльности банка к ипотечному брокеру. Евгений Ющенко, "Время денег"