РАЙ НЕ В ШАЛАШЕ

Несмотря на очень быстрое развитие ипотечных программ кредитования, - ставки по кредитам снижаются, требования к заемщикам становятся мягче, а процедура оформления кредита проще, - ипотечный кредит для многих категорий граждан все еще остается недоступным. И виной тому, безусловно, стремительный рост цен на жилье, многократно опережающий рост доходов населения. Более того, участники рынка ипотечного кредитования все чаще стали говорить о сильном сокращении числа заемщиков, способных пробрести отдельную квартиру. Для тех, кто в условиях не по дням дорожающего жилья не может позволить себе купить квартиру даже с помощью схем ипотечного кредитования, приобретение комнаты – единственный на сегодняшний день шанс приобрести собственное жилье. И именно поэтому спрос на ипотечные кредиты на комнаты сейчас высок как никогда. Но не тут-то было... Стоимость квадратного метра в комнате, как правило, несколько выше, чем в отдельных квартирах. И, тем не менее, за последнюю пару лет комнаты с учетом нынешнего уровня цен для многих, к сожалению, стали альтернативой однокомнатных квартир. Тот же, кто не отказался окончательно от мечты приобрести квартиру, сегодня покупает комнату в надежде купить квартиру «по частям» в течение некоторого, весьма неопределенного срока. Стремление людей приобретать комнаты может быть обусловлено очень разными причинами. И, кстати, далеко не всегда кредит на комнату требуется только студентам и молодым семьям. Факт налицо: спрос на комнаты растет. А между тем получить ипотечный кредит на приобретение комнаты в настоящее время довольно непросто. Специалисты отмечают, что основная причина, которая препятствует распространению этого кредитного продукта, – повышенный риск банка при залоге комнаты. Данный объект недвижимости является менее ликвидным по сравнению с отдельной квартирой. Дело в том, что в вопросе о качестве обеспечения по кредиту главенствующую роль играет то, как быстро в случае неплатежеспособности заемщика может быть реализован предмет залога. Ведь при обращении взыскания на комнату могут возникнуть сложности, связанные с преимущественным правом других собственников квартиры на выкуп доли. Для банка это означает усугубление и без того трудоемкой и долгой процедуры реализации залога. Как поясняют представители банков, оформить в залог долю квартиры означает попасть в зависимость от сособственников, то есть соседей заемщика. В случае дефолта заемщика, когда возникает необходимость реализации залога, соседи заемщика вполне могут воспрепятствовать банку в реализации своих прав по продаже комнаты. Именно такая туманная перспектива перепродажи комнаты как объекта залога в случае дефолта заемщика (а также некоторые другие риски) и вызывает настороженное отношение банков к этому виду ипотечного кредитования. По крайней мере, так было до последнего времени. Эксперты считают, что в настоящее время эта ситуация меняется по мере того, как банки начинают менять свое отношение к ипотеке комнат. Дело в том, что с 1 сентября 2006 года начал действовать новый стандарт АИЖК (Агентства по ипотечному жилищному кредитованию), который разрешил банкам, работающим по федеральной программе ипотечного кредитования, выдавать кредиты на комнаты. В соответствии с новым стандартом кредит может быть предоставлен на покупку отдельной комнаты в жилом доме или в квартире, на которую оформлено право собственности. Таким образом, в «Стандартах процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов)» помимо жилого дома и квартиры появился третий вид жилого помещения: «Комната – часть жилого дома либо квартиры, предназначенная для непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире, отвечающая признаку изолированности и на которое оформлено право собственности». В соответствии с данным положением, банками было сформулировано основное требование к жилой комнате как к объекту залога при ипотечном кредитовании: комната в обязательном порядке должна быть выделена в квартире в качестве самостоятельного объекта собственности. – Комната, передаваемая в залог, должна быть оформлена как отдельный объект недвижимости, – говорит Светлана Сочнева, начальник отдела ипотечного кредитования банка «Левобережный». – Из-за этого условия часто возникают проблемы, так как в основном комнаты оформлены как доля в квартире, что не соответствует требованиям банка. Но эта проблема решаема. Необходимо, чтобы продавец комнаты переоформил ее в Управлении Федеральной регистрационной службы (УФРС). Таким образом, минимизируется основной риск кредитования приобретения комнаты, связанный с преимущественным правом других собственников квартиры на выкуп доли. Поскольку комната является отдельным объектом, то нотариально заверенный отказ соседей по квартире от преимущественного права покупки комнаты не требуется. Дополнительных рисков при ипотеке комнат не возникает, считают эксперты. Однако, несмотря на то, что комната в квартире становится все более привлекательным вариантом для приобретения собственного жилья, и банки не могут не откликнуться на растущий среди населения спрос на комнаты введением новых специальных программ ипотечного кредитования, пока развитие этого процесса все же тормозят некоторые юридические тонкости, а порой и излишняя консервативность кредитных учреждений. – Банки отпугивает больший риск кредитования комнат по сравнению с отдельным жильем, – считает Ирина Липунова, специалист кредитного отдела НФ Банка «Русский Банкирский Дом». – И с этим связано то, что большинство банков сегодня не кредитуют приобретение комнаты. Есть один нюанс – это несовершенство законодательства. Если при выселении из отдельной квартиры остается возможность ухудшить жилищные условия граждан, переселив их на жилплощадь меньшего размера, то при выселении из комнаты сделать это гораздо сложнее. Однако каждый банк исходит из собственной оценки степени рискованности тех или иных видов кредитования. Другой проблемой, связанной с приобретением в ипотеку комнаты, по словам кредитных специалистов, является частное нежелание собственников комнат, оформленных как доля в квартире, продавать жилье именно с использованием ипотечных схем, сопряженных с необходимостью регистрировать продаваемую комнату как отдельный объект недвижимости. Ведь при наличии других собственников также потребуется заключение соглашения о разделе имущества, изготовление новых технических паспортов на комнаты и, в конечном итоге, перерегистрирация всех собственников. А это волокита, пойти на которую согласится далеко не каждый. Остается надеяться, что в ближайшее время механизм «комнатного» кредитования будет отлажен, и столь желанное жилье в виде пусть небольшой, но своей собственной комнатки найдет своих покупателей. ВРЕЗКА Перечень документов, необходимых для получения ипотечного кредита на комнату * Копия правоустанавливающих документов на комнату (договор купли-продажи и т.д.). * копия правоподтверждающего документа (свидетельство о праве собственности на комнату); * копия информации БТИ; * копия плана квартиры; * справка об отсутствии задолженности по квартирной плате и коммунальным платежам; * выписка из домовой книги; * выписка из Единого государственного реестра прав (об отсутствии арестов и запрещений). Евгений Ющенко, «Время денег»