ИПОТЕКА НА КОТТЕДЖ. Мы будем жить с тобой в маленькой хижине?..

Не нужно быть экспертом в вопросах недвижимости, чтобы понять, каким большим потенциалом обладает малоэтажное строительство в нашем городе и области. Для этого достаточно посмотреть, какими темпами ведется застройка индивидуальным жильем земельных участков вдоль главных автомобильных дорог в пригороде и как весело растут коттеджные поселки в черте города. Жить в собственном доме уже хочет не только «высшее общество», но и представители среднего класса. Однако зелен виноград... Далеко не каждый может позволить себе купить квартиру, не прибегая к заемным средствам, так что же говорить об индивидуальном жилье, стоимость которого в разы превосходит цены на типовые «коробочки» городского типа. И банки обратили внимание на эту ситуацию. Несмотря на то, что пока финансовых учреждений, выдающих кредиты на приобретение загородных домов и таунхаусов крайне мало, число их будет увеличиваться очень быстро. Как считают специалисты, спрос на данный ипотечный продукт сейчас явно превышает предложения. Ипотечный кредит на покупку коттеджей, загородных домов и таунхаусов – продукт новый, вызывающий еще очень много вопросов и сомнений. С одной стороны, банки еще не особенно охотно идут на риски, связанные с кредитованием под загородное жилье, а с другой стороны, потенциальные заемщики пока не испытывают большого оптимизма по поводу такого продукта. Ведь те, кто всерьез задумался о приобретении в ипотеку собственного дома, уже смог понять, что на оформление такого кредита придется потратить раза в два больше времени (не менее месяца), денег и, соответственно, нервов, если сократить траты первого и второго. В этом деле могут помочь риэлторы, но их услуги будут стоит примерно 30 тыс. рублей. Заемщику предстоит выполнить весьма специфические требования кредитного учреждения и собрать куда более весомый пакет документов, чем тот, что требуется при оформлении кредита на квартиру. Связано это, конечно, с тем, что механизмы кредитования покупки коттеджа, в отличие от ипотеки городского жилья, только начинают прорабатываться банками. – Ипотечное кредитование под покупку коттеджей для банков сопряжено с большими рисками, – говорит Дмитрий Москвин, начальник отдела развития филиала ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК в г. Новосибирск. – Стоимость загородной недвижимости, как правило, значительно превышает стоимость среднего объекта недвижимости по городу. Так, например, если стоимость однокомнатной квартиры в среднем составляет 1,5-1,9 млн. рублей, трехкомнатной квартиры – 3-3,5 млн., то за эти деньги купить хороший коттедж практически невозможно. Средняя стоимость коттеджа на сегодня составляет 5-7 млн. рублей. В этом случае сумма кредита, в сравнении с традиционным кредитованием городских квартир, будет достаточно высокой. Значит и риск невозврата более крупной суммы в банк также будет возрастать. Таким образом, кредитующим учреждениям необходимо выработать механизмы, позволяющие эти риски минимизировать. Тем не менее, банки один за другим выходят на рынок с предложениями выдать кредит как на готовый дом, так и незавершенный строительством объект. Также существует вариант кредитования самостоятельного строительства собственного дома. Рассмотрим их. Вот дом, который построил кто-то Проще всего оформить ипотечный кредит на приобретение готового дома. Связано это не столько с тем, что в этом случае нет необходимости ввязываться в самостоятельное строительство, привлекать строительную компанию или нанимать гастарбайтеров, сколько с тем, что банк с большей охотой выдаст вам кредит на завершенный строительством, а еще лучше на запущенный в эксплуатацию объект. Ведь это очевидно: куда спокойнее иметь дело не со смутной перспективой получить обратно от заемщика данные ему в долг деньги, а с конкретным объектом недвижимости, который в случае чего (если клиент не выполнит своих обязательств) можно и к рукам прибрать (реализовать). Однако следует принять во внимание, что получить кредит будет возможно на приобретение далеко не каждого объекта недвижимости, который вам приглянется. Поэтому прежде чем отправиться на поиски дома своей мечты, необходимо наведаться в банк, очень тщательно изучить требования, которые предъявляют банкиры к коттеджу как к предмету залога. В противном случае все ваши старания могут оказаться тщетными. Кроме того, сотрудники банка смогут подобрать подходящую вам программу кредитования и рассказать, какие документы вам необходимо будет подготовить. Итак, каковы требования, предъявляемые банками к закладываемому в ипотеку жилищу? В первую очередь застройка должна быть полностью легальной. Кроме того, дом должен быть оценен БТИ. Во-вторых, объект должен быть подключен к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения, а также к линиям водоснабжения. В-третьих, коттедж должен быть объектом для постоянного проживания, в котором можно прописаться (получить постоянную регистрацию). Покупку летних, дачных и садовых домиков банки не кредитуют. И, наконец, дом должен стоять на железобетонном фундаменте и быть построен из кирпича, панелей или шлакоблоков. Часто даже не разрешается наличие деревянных перекрытий и внутренних стен в доме. Износ дома допускается не более чем на 50%. Список документов (помимо стандартных бумаг, необходимых для рассмотрения кредитной заявки и оформления ипотеки), которые нужно будет подготовить для предоставления в банк, в данном случае может выглядеть следующим образом: 1. Копии правоустанавливающих документов на дом (договор приватизации, договор купли-продажи и пр.). 2. Копия правоподтверждающего документа (свидетельства о праве собственности из Управления юстиции). 3. КопияиИнформации ЦТИ (форма № 11А) и копия плана дома. 4. Копия сведения об учете объекта недвижимости, расположенного на земельном участке. 5. Оригинал выписки из Единого государственного реестра прав (об отсутствии арестов и запрещений). 6. Оригинал разрешения органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи квартиры (при наличии в семье продавца несовершеннолетних, недееспособных, ограниченно дееспособных детей). В некоторых случаях список документов может несколько отличаться. При приобретении в ипотеку коттеджа банк в качестве залога получает также и земельный участок, на котором расположен объект недвижимости. Поэтому от потенциального заемщика может потребоваться и предоставление всех необходимых документов на землю. В их число входят: * свидетельство о праве собственности на участок (арендованная земля может послужить основанием для отказа в кредитовании в том случае, если срок аренды истекает до того, как заканчивается период предоставления кредита); * кадастровый план земельного участка; * выписка из Единого государственного реестра; * топографическая съемка участка. Кроме того, потребуется произвести оценку рыночной стоимости предметов залога, что делается с помощью независимого оценщика. При этом, как правило, земля и дом оцениваются отдельно (за оценку земли придется отдать около 400 рублей за сотку, а за дом – до 10 тыс. рублей, в зависимости от его площади). Занижать или завышать стоимость недвижимости при этом, конечно, не стоит, так как банк ни при каких обстоятельствах не выдаст кредит на большую сумму, чем составляет реальная стоимость предмета залога. По разным данным, размер выдаваемых банками кредитных средств колеблется в пределах 70-95% от стоимости жилья. Сколько же должен составлять совокупный доход заемщика при стоимости коттеджа приблизительно в 5 млн рублей? Согласно некоторым подсчетам банкиров – около 150 тысяч рублей на семью. По словам начальника отдела развития филиала ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК в г. Новосибирск Дмитрия Москвина, самым важным критерием при принятии банком положительного кредитного решения являются доходы покупателя: - В Новосибирске среднемесячная «белая» зарплата составляет порядка 10 тысяч рублей, – говорит он. – А банки при кредитовании в большинстве случаев принимают во внимание только официальную зарплату, подтвержденную стандартной формой НДФЛ-2. Учитывая, что многие новосибирские организации выдают зарплату «в конвертах», для заемщиков бывает проблематично подтвердить свои реальные доходы и платежеспособность. Здесь часто возникает загвоздка. Строили мы, строили… Основное противоречие здесь заключается в том, что если получить кредит проще на приобретение готового дома, то на рынке загородной недвижимости предложений по недострою гораздо больше. Но занять денег на его покупку намного сложнее: далеко не все банки согласятся на такую сделку, а если и согласятся, то, скорее всего, предъявят как к незавершенному объекту, так и к застройщику повышенные требования. – Банки осторожно кредитуют покупку недостроенного жилья, – говорит Дмитрий Москвин. – Дело в том, что при незавершенном строительстве еще нет собственника такой недвижимости. При покупке же готового жилья - городской квартиры или готового коттеджа, этой проблемы не возникает: право собственности на них уже определено. В случае приобретения недостроенного дома необходимо тщательно проверить финансовое состояние строительной организации и регистрационные документы на объект. Естественно, что предпочтение будет отдано надежной компании, аккредитованной банком. Но все же, и в этом случае есть определенный риск. Зачастую даже, на первый взгляд, готовые коттеджи по тем или иным причинам не могут быть сданы. Поэтому банки, преследующие цель, в конечном счете, возвратить выданный кредит, предпочитают не рисковать и иметь дело с «железными» гарантиями. И все же есть обстоятельства, способные смягчить решение кредитной комиссии. В первую очередь необходимо, чтобы объект был зарегистрирован в БТИ и Федеральной регистрационной службе (ФРС) как «объект незавершенного строительства». Желательно, чтобы степень готовности дома составляла не менее 50%. Банк будет более лоялен, если к участку уже подведены коммуникации, необходимые для того, чтобы в последующем сдать коттедж в эксплуатацию. Что касается земли, на которой ведется строительство, то она так же, как и при покупке готового объекта, должна быть в собственности или в аренде у продавца. Банк принимает в качестве залога сам недостроенный объект и землю. До тех пор, пока строительство дома не закончится, заемщик будет расплачиваться по повышенным ставкам – 15-17% против 11-14%, под которые выдается кредит на готовое жилье. Что нам стоит дом построить? Если вы задумали построить свой дом своими силами и хотите с этой целью занять денег у банка, тогда потрудитесь объяснить господам банкирам, что сможете освоить требуемые денежные средства в срок, т. е. построит дом на конкретном земельном участке. Причем этот участок должен быть в вашей частной собственности. Также будет принято во внимание то, где именно находится ваша земля и дорого ли она стоит. Желательно перед тем как обратиться в банк за кредитом, провести на участок все необходимые коммуникации. В качестве дополнительного обеспечения кредита можно заложить уже имеющуюся у вас как у заемщика недвижимость. Для самостоятельного строительства коттеджа в черте города или загородной недвижимости банки, как правило, открывают заемщику кредитную линию, по которой можно в течение установленного кредитным учреждением срока получать денежные средства. Однако использовать их можно будет исключительно по целевому назначению, а после получения каждого транша вам придется отчитываться перед банком о его использовании (покупка строительных материалов, оплата работ, транспорта и т. д.). Подводя итоги, повторим, что продвижение такого продукта, как кредитование приобретения коттеджей, таунхаусов и загородных домов, идет пока не так гладко, как хотелось бы многим потенциальным заемщикам. Однако известно, спрос рождает предложения. В то время как индивидуальное малоэтажное строительство приближается к пику своей популярности, можно ожидать в скором времени появления более совершенного механизма кредитования покупки этого вида недвижимого имущества. Редакция журнала «Время денег» благодарит начальника отдела развития филиала ОАО ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК в г. Новосибирск Дмитрия Валерьевича Москвина и начальника отдела ипотечного кредитования Банка «Левобережный» Светлану Васильевну Сочневу за помощь в подготовке материала. Евгений Ющенко, «Время денег»