«ПЕРВИЧКА» В ИПОТЕКУ: где подводные камни?

Уважаемые читали! В первом номере журнала мы с вами говорили о том, как получить ипотечный кредит на вторичном рынке жилье. Думаю, что в общем виде тему эту мы раскрыли. Кстати, если у вас возникли вопросы (а они должны были возникнуть!), вы можете задать их нам в электронном или бумажном письме, либо просто позвонив в редакцию. Безусловно, на страницах журнала еще не раз вернемся к вопросам, связанным с ипотекой, расскажем о различных видах ипотечных кредитов, схемах кредитования, обсудим многие квартирные вопросы. Ну а сейчас речь пойдет о том, как получить кредит на приобретение жилья на первичном рынке, т. е. жилья строящегося. Спрос на ипотечное кредитование на «первичку», по мнению подавляющего большинства специалистов, очень быстро растет. Но вот в чем парадокс: доля кредитов в этом секторе ипотеки, по данным разных банков, на сегодняшний день составляет в среднем не более 35% всех выдаваемых ипотечных кредитов. «Спрос на ипотеку строящихся объектов недвижимости в Новосибирске на самом деле очень высок, – говорит специалист по кредитованию ИРК «Подсолнух» Алексей Рязанов, – но на первичное жилье кредит выдает очень мало банков. Для того чтобы получить кредит на новостройку, банку необходимо аккредитовать застройщика. На сегодняшний день не все застройщики идут на это. Это связано с тем, что необходим достаточно большой пакет документов и не у всех застройщиков бухгалтерия «чиста». А банк принимает только «белые» схемы. В «Подсолнухе», например, аккредитовано две новостройки». Несмотря на то, что схемы кредитования на покупку недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынках практически идентичны, условия предоставления ипотечного кредита на «первичку» все же несколько отличаются от условий кредитования на приобретение готового жилье. И отличия эти касаются, прежде всего, процентной ставки, системы страхования и требований к документам, необходимым для оформления кредита. Что касается процентной ставки, то если в случае приобретения в ипотеку готового жилья она составляет в среднем 11% годовых, то при покупке недвижимости в строящемся доме – это будет 15% и выше. Но тут есть одно немаловажное обстоятельство, которое следует принять во внимание: процентные ставки обычно снижаются после оформления прав собственности объекта недвижимости, приобретаемого в ипотеку. В среднем на 5%. Таким образом, если на этапе строительства ставка составляет 15-18% годовых, то после его окончания – 10-13%. Цифры, вполне сопоставимые с процентными ставками на «вторичку». Такое снижение связано с падением инвестиционного риска банка-кредитора: после того как готовый объект принят государственной комиссией, покупатель вступает в права собственности на приобретаемую квартиру, которая и становится залогом. Именно на этом этапе между вами и банком и заключается договор ипотечного кредитования. Обеспечением же кредита в период строительства вашей квартиры является залог права требования заемщика на получение в собственность квартиры. То есть на этом этапе целесообразно говорить не об ипотеке, как о залоге недвижимости, а именно о залоге права требования. При покупке квартиры в строящемся доме между сторонами заключается договор уступки прав требования. С этим договором связан еще один принципиальный момент. Стоимость приобретаемого жилья, которая указывается в этом договоре, как правило, составляет порядка 70-80% от реальной суммы, которую вам придется заплатить за квартиру. А это означает, что в таком случае ваш первоначальный взнос составит приблизительно 40-45% в отличие от 30%, принятых в большинстве банков, выдающих ипотечный кредит на вторичное жилье. Этот вариант декларируется многими банками, однако бытует мнение, что существует он только на бумаге. На деле многие застройщики не пользуются этой схемой, предпочитая продавать жилье в обход ипотеки. Есть и другая схема получения кредита на квартиру в новостройке – оформить его под залог имеющейся недвижимости. В этом случае процентная ставка по кредиту будет не больше, чем по обычному потребительскому. Но и тут есть свои подводные камни – стоимость залога должна быть сопоставима с размером кредита, в противном случае на получение кредита можно даже не надеяться. Теперь о том, какие документы, вам необходимо предоставить банку для получения кредита на покупку квартиры в новостройке. В общем, это все то стандартное предварительное заявление на получение кредита и тот же стандартный пакет документов, необходимых для рассмотрения банком и при покупке вторичного жилья. А именно: - паспорт; - заверенная работодателем копия трудовой книжки с отметкой о настоящем месте работы; - страховое пенсионное свидетельство; - водительское удостоверение, если оно у вас имеется; - документы об образовании; - справка с места о ваших доходах, заполненная по форме № 2-НДФЛ или по форме банка; - свидетельство о браке или о расторжении брака; - свидетельство о рождении детей; - военный билет. Проанализировав эти документы и оценив вашу платеже- и кредитоспособность (процедура андеррайтинга), кредитный комитет банка примет решение о возможности предоставления вам ипотечного кредита. Эта схема нам знакома – мы подробно рассмотрели ее в прошлом номере, когда говорили о покупке готового жилья. Но в случае приобретения строящейся квартиры в дополнение стандартной процедуры анализа поданных заемщиком документов банк проведет серьезную всестороннюю оценку строящегося объекта и самих застройщиков. Прежде чем банк согласится выдать вам кредит, тщательной проверке будет подвергнута вся проектная документация, правильность оформления договоров аренды земельного участка, документы, подтверждающие право застройщика осуществлять строительную деятельность и т. д. Список документов, подтверждающих порядочность застройщика, выглядит довольно внушительно. Основными же требованиями, предъявляемыми банками к строящемуся жилью, являются, как правило, степень готовности объекта – в разных банках процент готовности жилья должен составлять в среднем 60-70%, – и срок ввода в эксплуатацию (не позже 9-12 месяцев). Обязательным условием при предоставлении ипотечного кредита является страхование. На этапе строительства заемщику, то есть вам, придется оформить полис по страхованию своей жизни и трудоспособности. А после завершения строительства объекта и получения вами права собственности на приобретаемую в ипотеку квартиру вам будет необходимо дополнительно оформить полис по страхованию жилья от рисков повреждения. Вот, пожалуй, все основные отличия приобретения нового жилья с помощью схемы ипотечного кредитования. Необходимо добавить то, что с приобретением квартиры в строящемся доме далеко не все так гладко, как хотелось бы заемщику. Банки кредитуют далеко не все объекты, и выбирать квартиру вам, скорее всего, придется не из того, что предлагают сегодня строительные компании, а из того, что предложит вам банк. Таким образом, рынок новостроек для заемщика довольно ограничен в связи с ограничением возможности кредитования на первичном рынке. Но и это только полбеды. Ситуация с приобретением новостройки осложняется еще тем, что по закону реализация объектов, строительство которых было начато после 1 апреля 2005 года, возможна только после того, как строительство объекта завершено, и он и принят госкомиссией. Такие новостройки продаются на основе договоров долевого участия. Обязательным условием при взятии кредита при долевом участии является регистрация договоров долевого участия в учреждениях юстиции. Перспективы ипотечного кредитования на приобретение жилья на первичном рынке, безусловно, огромны. Но таковы же и риски. Механизм кредитования «первички» еще очень не совершенен. И пока далеко не все банки и страховые компании готовы на эти риски идти. Евгений Ющенко, «Время денег»