8 шагов ипотеки: от заявления до новоселья

Слово «ипотека» звучит сегодня повсеместно. Ее обсуждают в правительстве, на телевидении и радио, о ней пишут в печатных изданиях, говорят в банках, риэлторских агентствах, говорят дома, в транспорте, в офисе… Уровень информированности наших граждан об ипотеке неуклонно растет, и это не может не радовать. Но вот только готовность потенциальных заемщиков (то есть нас с вами) воспользоваться ипотекой пока остается относительно невысокой. И виной тому не только масса недоработок и противоречий, которые пока, увы, существуют в схемах ипотечного кредитования. Но и в том, что люди, желающие приобрести жилье, порой имеют лишь поверхностное представление о процедуре кредитования, а то и о самой сути явления, именуемого «ипотекой». Чем отличается ипотечный кредит от обычного? Какие действия необходимо предпринять, чтобы получить кредит на приобретение жилья? В чем реальные преимущества ипотеки, кому она выгодна и выгодна ли вообще? Ипотечное кредитование, несмотря на простоту принципа, лежащего в ее основе, – достаточно сложный механизм. И прежде чем, кинув на чаши весов все плюсы и минусы ипотеки, сделать свой выбор, попытаемся разобраться в том, что это такое. Давайте по порядку. Главные слова Ипотека или ипотечный кредит – это кредит, выдаваемый сегодня большинством российских банков под залог недвижимого имущества. То есть, если кредит берется на покупку квартиры, но в залоге нет недвижимости (а есть, например, поручительство), то это не ипотечный кредит. А вот если кредит берется на покупку, например, квартиры под ее залог или на иные цели, но под залог имеющейся недвижимости – это и есть ипотечный кредит. Классический вариант – это ипотечный кредит на покупку объекта недвижимости (в частности, квартиры) под ее же залог. Квартира приобретается сразу в собственность заемщика, но до того момента, как кредит будет полностью погашен, она будет оставаться в залоге у банка, выдавшего кредит. В случае, если вы по каким то причинам не сможете погашать сумму долга, банк предпримет ряд действий для стабилизации вашей ситуации, так как банку невыгодна ваша неплатежеспособность. Но если и это не поможет, то после вынесения решения суда квартира будет реализована, сумма долга погашена, а остаток вернут вам. Существуют ипотечные программы как под залог приобретаемого жилья, так и под залог имеющегося. Вторая отличительная черта ипотечного кредита – это то, что он выдается на достаточно долгий срок, как правило, от 1 до 15 лет (потребительские и автокредиты выдаются на гораздо меньший срок). А некоторые банки выдают кредиты на срок до 30 лет. Кому это надо? Ипотечный кредит, по мнению большинства банкиров, может быть наиболее актуален тем, кто нуждается в жилье и задумался о покупке квартиры или улучшении своих жилищных условий, но не готов сразу выложить кругленькую сумму, необходимую для этой цели. Касается это прежде всего тех, кто вынужден снимать жилье, но не согласен ежемесячно «отстегивать» чужому дяде или тете за крышу над головой треть своей зарплаты. Судите сами: в месяц по ипотечному кредиту приходится платить примерно столько же, сколько за аренду, но ведь за свою квартиру платить гораздо приятнее! Шаг первый: быть или не быть? Перед началом всех дел выясните, по карману ли вам ипотека, так как пока еще в нашей стране ипотека остается относительно дорогим удовольствием. Сейчас ипотечные кредиты, которые реально получить в России, выдаются, как правило, на 1-20 лет под 11-16% годовых в рублях. При этом размер ежемесячных выплат не может превышать 50% от совокупного семейного дохода заемщика/созаемщика. Это означает, что ваш совокупный доход должен быть достаточно высоким и стабильным – около 1000 долларов в месяц. А это, в свою очередь, означает, что получить ипотечный кредит может пока, увы, не каждый. Ведь выдается он в первую очередь тем, кто готов оплатить самостоятельно от 10% и более стоимости квартиры в качестве первоначального взноса. В сумму кредита банки не включают плату за рассмотрение заявки на получение кредита, плату за выдачу кредита и за ведение ссудного счета, комиссию риэлтора, затраты на страхование жилья и заемщика (это обязательное условие получения займа) и оценку жилья. То есть сумма, которой придется запастись, может ощутимо превышать сумму накоплений на первоначальный взнос. Итого на все оформления вам понадобится еще около 6-8% от стоимости приобретаемой недвижимости. Что касается первоначального взноса, то некоторые банки сейчас уже начали осуществлять программы по ипотечному кредитованию без первоначального взноса, но большинство банкиров считает, что приобретение квартиры без внесения части собственных средств заемщика – неверный подход, т. к. необходимо, чтобы кредит и проценты были обеспечены, т. е. покрывались стоимостью залога. Если клиент хочет купить квартиру в кредит, под ее же залог – без первого взноса клиента, такое невозможно. Словом, к моменту обращения в банк за кредитом вы уже должны накопить до 30% стоимости намеченной квартиры. И если вы располагаете необходимой суммой, то смело отправляйтесь в банк, предлагающий подходящую вам ипотечную схему. У каждого банка она своя, поэтому кредитора лучше всего выбирать с помощью специалиста. Определились с банком? Приступайте к следующему шагу! Шаг второй: предварительная квалификация Под предварительной квалификацией подразумевается заполнение стандартной формы, содержащей общие сведения о вас, вашей семье, ваших доходах и вашем имуществе. На ее основе будет выноситься решение о том, стоит ли продолжать работать с вами или нет. Шаг третий: сбор документов Теперь вам придется заполнить заявление на получение ипотечного кредита и собрать требуемые для его рассмотрения документы. В перечне этих документов, как правило, числятся: - паспорт (копия); - свидетельства о рождении несовершеннолетних членов семьи (копия); - документы, подтверждающие ваше семейное положение (свидетельства о браке, рождении детей, разводе, смерти и т. д.) и место вашего постоянного и фактического проживания; - водительское удостоверение (если есть); - копия трудовой книжки; - справка с места работы о размере дохода за шесть последних месяцев предыдущего года и весь текущий год, копия трудового контракта и справки с места дополнительной работы, о всех произведенных выплатах за последний год; - копия декларации о доходах за предыдущий отчетный период, заверенная налоговой инспекцией (если есть); - другие документы в соответствии со списком, предоставляемым вам банком. В числе этих «других документов» могут быть документы, подтверждающие наличие у вас недвижимости, дорогостоящего имущества, банковских счетов и т. д. Шаг четвертый: андеррайтинг Андеррайтинг – это проверка банком вашей платеже- и кредитоспособности. Этот этап может занять от трех дней до двух-трех недель, в зависимости от выбранного вами банка. Платежеспособность – это ваша способность погасить кредит в условленный срок. То есть ваша благонадежность. Естественно, что наличие высокой белой зарплаты практически гарантирует получение кредита. Но ввиду того, что в нашей стране подавляющее большинство зарплат выдается «черным налом», некоторые банки выдают кредиты людям, не имеющим большой «белой» зарплаты. При рассмотрении доходов заявителя банк часто использует общие принципы оценки платежеспособности клиента, при этом применяя индивидуальный подход к каждому клиенту. Банк может рассматривать различные варианты предоставления данных о платежеспособности заявителя в виде стандартной справки 2-НДФЛ, в виде справки по форме банка. Банк рассматривает и предпринимательский доход заявителя. Показателем платежеспособности соискателя могут служить и косвенные доказательства. Скажем, если при официальной зарплате в две с половиной тысячи рублей вы разъезжаете на новеньком BMW, состоите в яхт-клубе, оплачиваете услуги домработницы, то банк обязательно примет во внимание эти факты. Если на вашу пластиковую карту регулярно поступают средства, то банк может удовлетворить выпуска по карточному счету о размере ежемесячных поступлений. При андеррайтинге в ход пойдет все: наличие у клиента движимого и недвижимого имущества (автомобиля, дачи, квартиры, ценных бумаг и т. д. и т. п.). Наличие таких активов также косвенно свидетельствуют о платежеспособности заемщика. Однако, если их нет, это не значит, что банк откажется ссудить деньги. Под кредитоспособностью подразумевается ваша готовность осуществлять платежи для погашения кредита. Банк проверит, аккуратно ли вы оплачиваете коммунальные услуги, квартирную или арендную плату, платите налоги и выполняете обязательства по кредитам. Среди других характерных черт потребителя ипотечного кредита необходимо назвать следующие черты: клиент должен быть обязательно прописан в регионе, где находится банк, быть не моложе 18-23 лет, а к моменту полного погашения кредита не должен достичь пенсионного возраста (по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) до 75 лет). Интерес банков вызывает и семейное положение клиентов: если заемщик состоит в браке, то его второй половине придется стать созаемщиком кредита (либо поручителем) или оформить нотариально заверенное согласие на залог квартиры. При этом банк может рассчитать сумму кредита, исходя из общего дохода семьи. Можно, конечно, от этой приятной процедуры и отказаться, но делать этого, все же, не стоит. Тогда супругам придется подписывать обязательство, по которому заемщик становится единственным собственником приобретаемого в кредит жилья. Но вот в некоторых банках придется искать поручителей помимо супругов. Без этого кредит более 300000 рублей вам получить не удастся. Большинство же банков поручителей не требуют. Шаг пятый: выбор квартиры Если результаты андеррайтинга устроят банк, тогда вы, заручившись согласием банка на выдачу кредита (получив положительное кредитное решение), который действует в течение 2-4 месяцев (обычно этого срока хватает, чтобы найти подходящую квартиру), можете приступать к выбору квартиры. Для этого лучше всего обратиться в агентство недвижимости (которое возьмет комиссию в размере 4-8% от стоимости приобретаемой квартиры), но можно это сделать и самостоятельно. Банки, как правило, не настаивают на привлечении риэлтора. При подборе квартиры вам придется учитывать не только свои предпочтения, но и требования банка к объекту недвижимости. А требования банков, в основном, едины. Квартира должна быть собственностью физического или юридического лица и находиться в доме с железобетонными или смешанными перекрытиями, в ближайшие десять лет не стоящем в очереди на капитальный ремонт и не подлежащем сносу. В некоторых программах требования могут незначительно отличаться, но ни одна из них не позволит приобрести квартиру в старом доме с деревянными перекрытиями или в доме, подлежащем капитальному ремонту. При приобретении отдельно стоящих частных домов необходимо, чтобы земля была в собственности продавца дома, и к нему были проведено водоснабжение и другие коммуникации. Рыночную стоимость определит порекомендованный банком независимый оценщик. А услуги его придется оплатить из своего кармана. Сумма составит примерно 2000-3000 рублей. Шаг шестой: заключение договоров После того как квартира выбрана, от вас потребуются следующие действия: вы заключаете с банком кредитный договор. Договор этот определит параметры кредита – его размер, срок и порядок его погашения, процентную ставку по нему, а также квартиру, которая будет приобретена на средства этого кредита. Стоит оговорится, что наличных по этому договору вы не увидете. Денежные средства, которые выдаст банк, будут перечислены непосредственно продавцу. Затем вам предстоит оформить трехсторонний договор купли-продажи и ипотеки квартиры. Согласно этому договору, квартира после уплаты за нее становится вашей собственностью и одновременно оформляется в качестве залога банку. Однако прежде чем перечислить деньги, банк потребует от вас справку об оценке квартиры и целый ряд страховых полисов. Поэтому… Шаг седьмой: оформление страховых полисов Страховые полисы необходимо будет оформить по нескольким видам страхования: это страхование жизни и временной потери трудоспособности заемщика и созаемщиков, а также страхование квартиры от повреждений и утраты прав собственности. Временная потеря трудоспособности – это исключительно нетрудоспособность, приобретенная в результате несчастного случая. Никакие другие случаи страховкой, к сожалению, не предусматриваются. Покупать страховку вам тоже придется за свой счет, и выплаты за страховку ежегодно составят примерно 0,8-1,5% от стоимости квартиры. Кроме того, для получения кредита от вас потребуются справка из БТИ, поэтажный план, документ о правах продавца на квартиру. И вот только тогда вам будет позволено осуществить… Шаг восьмой: получение кредита Если все процедуры завершены, все документы в порядке, вы еще до выдачи кредита перечислите на специальный счет в банке-кредиторе или положите наличными в депозитную ячейку свой первоначальный взнос (с обязательным предоставлением расписки о получении средств продавцом). А после получения банком свидетельства о регистрации права залога ипотеки продавцу перечисляются кредитные средства. И вот, свершилось! Вы собственник жилья. Остается только самая малость – погасить долг. Стоит добавить, что с вас могут взять комиссию за рассмотрение заявки на выдачу ипотечного кредита. Размер такой комиссии в среднем составляет 500-3000 рублей. Причем одни банки взимают эту комиссию только в случае положительного решения, а другие – в любом случае. Так что при отказе в кредитовании вернуть уплаченные за рассмотрение заявки деньги не удастся. Таким образом, тем, кто намерен пытать свое счастье одновременно в нескольких банках, следует сразу выяснить, возможен ли возврат этой комиссии. Но вот за получение кредита придется заплатить клиентам подавляющего большинства банков примерно 0,5-1,5% от суммы кредита. Иногда плата взимается и за обслуживание ссудного счета. Это может быть либо единовременная комиссия непосредственно при выдаче кредита (0,5-1,5% от суммы), либо ежегодные или ежемесячные выплаты. И последнее. Выплачивать долг не обязательно в течение всего обозначенного срока. При первом же глобальном потеплении вашего личного финансового климата долг можно погасить досрочно: порциями либо целиком. Только с небольшими ограничениями. Мораторий на досрочное погашение у разных банков может длиться от 3 до 12 месяцев, к тому же есть ограничения по вносимой сумме в счет досрочного погашения. Вот теперь, кажется, все. Безусловно, в деле ипотечного кредитования существует еще масса различных нюансов, рассказать о которых в одной статье было бы просто невозможною. Поэтому в следующих номерах ВД мы продолжим разговор о том, как сделать получение ипотечного кредита максимально выгодным и приятным. Ведь при том, что ипотеку, конечно, вряд ли стоит воспринимать как панацею в решении пресловутого квартирного вопроса – есть и другие пути (долевое участие в строительстве, жилищно-строительные кооперативы, стройсберкассы) – рынок ипотечного кредитования в нашей стране развивается и довольно активно. Спрос на ипотеку возрастает с каждым годом, силами различных финансовых и государственных структур она становится доступнее, появляются новые, более гибкие и демократичные схемы кредитования, которые в конечном итоге, можно быть уверенными, будут доведены до совершенства. Евгений Ющенко, «Время денег»